Micro-foncier or déficit foncier: which regime for your French rental income?
Two different regimes for declaring unfurnished rental income in France, with a threshold that makes the choice automatic in some cases.
Micro-foncier: simple, but not always the most favorable
En location vide (non meublée), le régime par défaut est le micro-foncier : vous déclarez le total des loyers bruts encaissés (case 4BE), et l’administration applique elle-même un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter vos charges. Ce régime n’est accessible que si vos loyers annuels restent sous 15 000 €.
Il est intéressant si vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) sont inférieures à 30 % de vos loyers. Au-delà, vous payez plus d’impôt qu’en régime réel.
The actual-expenses regime and déficit foncier
Le régime réel (annexe 2044) permet de déduire vos charges pour leur montant exact. Si elles dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique engagés entre 2023 et 2025) — au-delà, l’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Piège fréquent : les intérêts d’emprunt ne s’imputent jamais sur le revenu global, seulement sur les revenus fonciers. Un déficit composé uniquement d’intérêts ne bénéficie donc pas du plafond de 10 700 €/21 400 € — seule la part liée aux travaux et autres charges y a droit.
And if you buy the rental property during the year?
Les frais de notaire et d’enregistrement sont déductibles en une fois, l’année de l’achat, en charge foncière au régime réel — à condition de ne pas les ajouter aussi au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. C’est l’un ou l’autre, jamais les deux.
Frequently asked questions
Can I choose the actual-expenses regime even under €15,000 in rent?
Yes, opting for the actual-expenses regime remains possible even below the micro-foncier threshold, but it commits you for 3 years — worth weighing if your expenses are only high for one specific year (a major renovation).
Does déficit foncier also apply to furnished rentals?
No, furnished rentals fall under a different regime (micro-BIC or actual BIC regime) with its own depreciation rules — déficit foncier is specific to unfurnished rentals.