Micro-foncier ou déficit foncier : quel régime choisir pour vos revenus locatifs ?
Deux régimes différents pour déclarer des loyers non meublés en France, et un seuil qui rend le choix automatique dans certains cas.
Le micro-foncier : simple, mais pas toujours le plus avantageux
En location vide (non meublée), le régime par défaut est le micro-foncier : vous déclarez le total des loyers bruts encaissés (case 4BE), et l’administration applique elle-même un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter vos charges. Ce régime n’est accessible que si vos loyers annuels restent sous 15 000 €.
Il est intéressant si vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) sont inférieures à 30 % de vos loyers. Au-delà, vous payez plus d’impôt qu’en régime réel.
Le régime réel et le déficit foncier
Le régime réel (annexe 2044) permet de déduire vos charges pour leur montant exact. Si elles dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique engagés entre 2023 et 2025) — au-delà, l’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Piège fréquent : les intérêts d’emprunt ne s’imputent jamais sur le revenu global, seulement sur les revenus fonciers. Un déficit composé uniquement d’intérêts ne bénéficie donc pas du plafond de 10 700 €/21 400 € — seule la part liée aux travaux et autres charges y a droit.
Et si vous achetez le bien loué dans l’année ?
Les frais de notaire et d’enregistrement sont déductibles en une fois, l’année de l’achat, en charge foncière au régime réel — à condition de ne pas les ajouter aussi au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. C’est l’un ou l’autre, jamais les deux.
Questions fréquentes
Puis-je choisir le régime réel même sous 15 000 € de loyers ?
Oui, l’option pour le régime réel reste possible même sous le seuil du micro-foncier, mais elle vous engage pour 3 ans — à peser si vos charges sont ponctuellement élevées (grosse rénovation) une seule année.
Le déficit foncier s’applique-t-il aussi à la location meublée ?
Non, la location meublée relève d’un régime différent (micro-BIC ou régime réel BIC), avec ses propres règles d’amortissement — le déficit foncier est spécifique à la location vide.